Em contratos de locação comercial, é comum que, ao fim da relação, surjam discussões sobre vistoria, danos no imóvel e entrega das chaves. Mas até que ponto o locador pode “segurar” o encerramento do contrato? E, principalmente, quem paga a conta enquanto essa disputa não se resolve?
Em recente julgamento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou exatamente esse cenário e fixou um ponto importante: o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria, e o fiador não pode ser responsabilizado por aluguéis após a desocupação quando houve recusa injustificada do locador em receber as chaves.
A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.220.656/RJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, com julgamento na Terceira Turma, por unanimidade.

Entenda o caso
A controvérsia envolvia uma locação não residencial (comercial). Os fiadores foram cobrados em execução por aluguéis supostamente devidos após o término da locação.
Segundo os autos, o locatário notificou tempestivamente o locador sobre a intenção de encerrar a locação, desocupou o imóvel na data prevista e compareceu para a entrega, mas o locador se recusou a receber as chaves.
O motivo da recusa foi crucial: o locador teria condicionado o recebimento das chaves à assinatura de um documento único que, além de formalizar a entrega, exigia concordância com o laudo de vistoria (que apontava avarias). Na prática, isso significaria assumir uma dívida ou uma responsabilidade imediatamente.
Diante disso, o locatário ingressou com ação de consignação de chaves (uma ação usada quando alguém quer devolver formalmente o imóvel, mas a outra parte não aceita), e conseguiu efetivar a entrega por via judicial.
Mesmo assim, o Tribunal local entendeu que os fiadores continuariam responsáveis até a efetiva entrega das chaves. O caso chegou ao STJ.

O ponto central do STJ: encerrar a locação é um direito do locatário
O STJ reafirmou um entendimento muito relevante: em determinadas hipóteses (como a locação não residencial que passa a vigorar por prazo indeterminado), o locatário tem um direito potestativo de encerrar a relação.
Direito potestativo, em linguagem direta, significa: um direito que a outra parte não pode impedir, desde que cumpridos os requisitos legais (como notificação com antecedência).
No julgamento, o Tribunal destacou que:

• o locador não pode bloquear a extinção do contrato alegando danos no imóvel;
• eventuais prejuízos devem ser discutidos em ação própria (ou seja, em um processo específico para cobrar reparos/indenização), sem “forçar” o locatário a assumir tudo no ato da entrega.

Em outras palavras: vistorias e danos podem ser discutidos, mas não servem como “trava” para impedir o encerramento do contrato.

E a entrega das chaves? O locador pode exigir assinatura do laudo?
Esse foi o coração do conflito. Para o STJ, não.
O Tribunal considerou indevido condicionar a entrega das chaves à “aquiescência” (concordância) com o laudo. A lógica é simples e protege o equilíbrio contratual:

• o locador pode receber as chaves;
• pode registrar ressalvas;
• pode cobrar danos depois, no processo adequado.

O que não pode é impor uma condição que, na prática, transforme a entrega em uma espécie de “confissão” de dívida.
Quando há recusa injustificada, a saída é a consignação de chaves, que serve justamente para o locatário se liberar da obrigação de manter o imóvel e, conforme o caso, cessar a cobrança de aluguéis.

Por que isso afeta diretamente o fiador?
O caso analisava embargos à execução opostos pelos fiadores. E o STJ foi claro: o fiador não pode ser punido por um comportamento do próprio locador que criou o impasse.
No voto, ficou registrado que era incontroverso que houve a desocupação do imóvel e a notificação tempestiva do locador.
Assim, se o locador recusou indevidamente as chaves, não faz sentido transferir ao fiador os efeitos dessa recusa, mantendo a cobrança de aluguéis depois que o locatário já tinha feito o que lhe cabia.
Além disso, a decisão menciona que a ação de consignação de chaves vincula apenas as partes que participaram daquele processo e não prejudica terceiros (com base no art. 506 do CPC), o que também entrou no raciocínio do julgamento.

O resultado do julgamento
O STJ deu provimento ao Recurso Especial para reformar o acórdão estadual e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau,
que havia reconhecido a inexistência de débito e afastado a cobrança executiva.
Ou seja, no caso concreto, os fiadores não ficaram responsáveis pelos aluguéis cobrados após a desocupação e a tentativa de entrega das chaves.