A Lei nº 15.265, de 21 de novembro de 2025, ao instituir o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), introduziu a possibilidade de alteração do valor declarado de bens e direitos, inclusive imóveis, para fins fiscais. Trata-se de faculdade conferida ao contribuinte, cuja utilização produz efeitos jurídicos e tributários relevantes e, em grande medida, definitivos.

A análise deve ser feita de forma integrada com o atual cenário normativo, especialmente após as alterações estruturais introduzidas pela Lei Complementar nº 227, que reforçou princípios de transparência fiscal, rastreabilidade patrimonial e consistência das bases de cálculo tributárias.

Atualizar o valor declarado do imóvel consiste em substituir o valor histórico pelo valor de mercado, que passa a ser reconhecido como base de cálculo oficial perante a Administração Tributária. A opção pelo Rearp implica confissão irrevogável e irretratável das informações prestadas, atribuindo caráter vinculante às declarações efetuadas pelo contribuinte.

Nesse ponto, a LC nº 227 dialoga diretamente com o regime ao fortalecer a exigência de coerência entre valor declarado, lastro econômico e documentação comprobatória, reduzindo o espaço para declarações dissociadas da realidade patrimonial.

Optar pelo Rearp afasta, em regra, a possibilidade de discussões futuras acerca do valor declarado, em sede administrativa ou judicial, ressalvadas hipóteses excepcionais previstas em lei.

Nesse cenário, um benefício que pode ser identificado é a uniformização e coerência da base patrimonial declarada, reduzindo divergências entre valor contábil, fiscal e econômico do imóvel. Essa convergência pode ser relevante em contextos específicos, como reorganizações patrimoniais estruturadas, operações societárias que demandem clareza na composição de ativos e planejamento sucessório que exija previsibilidade jurídica.

Ademais, no âmbito do Rearp, há previsão de aplicação de alíquota reduzida sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atualizado do imóvel, em comparação com a tributação ordinária do ganho de capital que incidiria em uma futura venda.

Não se trata de isenção, mas de antecipação da tributação em condições mais favoráveis, com o objetivo de incentivar a atualização e regularização patrimonial. Em contrapartida, o novo valor passa a ser a base fiscal definitiva do bem, com efeitos permanentes sobre a tributação futura, o que exige análise cuidadosa, pois a redução imediata do imposto pode resultar em maior carga tributária no médio e longo prazo.

Contudo, a atualização do valor do imóvel apresenta riscos relevantes, dentre os quais, merece destaque:

1. Elevação da base de cálculo de tributos futuros

A majoração do valor declarado impacta diretamente tributos incidentes sobre eventos futuros, como ganho de capital, doação e sucessão. Trata-se de efeito permanente, que acompanha o bem ao longo de toda sua vida patrimonial. A LC nº 227, ao reforçar a vinculação entre base declarada e eventos tributáveis subsequentes, tende a reduzir margens de discussão futura sobre esses valores.

2. Inalienabilidade temporária do bem

Importa salientar que a Lei condiciona o benefício fiscal da atualização do valor do imóvel à manutenção do bem no patrimônio do contribuinte por, no mínimo, cinco anos, contados da adesão ao Rearp. A alienação antes desse prazo desconsidera os efeitos da atualização, com a perda do tratamento tributário favorecido, excetuadas as hipóteses de transmissão causa mortis e de partilha decorrente de dissolução de sociedade conjugal ou de união estável.

Nesses casos de venda antecipada, o imóvel passa a ser tributado pelo regime ordinário do ganho de capital, devendo o contribuinte recolher a diferença do imposto em relação ao benefício usufruído, com a possibilidade de compensação do valor já pago na atualização. Trata-se de ônus relevante do regime, pois restringe a alienação do bem no curto e médio prazo e pode gerar custo fiscal adicional.

3. Risco de fiscalização e controvérsia administrativa

A atualização pressupõe critérios técnicos de avaliação e documentação compatível. A eventual divergência entre o valor declarado e os parâmetros aceitos pela Administração Tributária pode ensejar questionamentos fiscais, exclusão do regime e a exigência integral de tributos, com acréscimos legais. A LC nº 227, ao aprimorar mecanismos de cruzamento de informações, eleva o grau de exposição do contribuinte a esse tipo de controle

4. Irreversibilidade dos efeitos jurídicos

A confissão inerente à adesão ao Rearp limita significativamente a possibilidade de revisão posterior das informações prestadas, o que amplia o risco jurídico em caso de erro ou avaliação inadequada.

A possibilidade de alteração do valor declarado de imóvel, prevista na Lei nº 15.265/2025, constitui instrumento jurídico legítimo, porém de utilização planejada. O benefício da uniformização patrimonial deve ser ponderado frente aos efeitos tributários permanentes e à natureza irreversível dos efeitos jurídicos produzidos, especialmente em um cenário normativo de maior rigor oriundo da Lei Complementar nº 227.

Diante disso, a adesão ao regime demanda planejamento, com avaliação prévia dos impactos tributários e definição clara dos objetivos patrimoniais, sob pena de a atualização representar um ônus superior ao benefício pretendido.