A Receita Federal do Brasil publicou a Solução de Consulta Cosit nº 183, de 23 de setembro de 2026, trazendo esclarecimentos sobre a apuração do ganho de capital na integralização de capital social mediante transferência de imóvel rural por valor superior ao constante na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do sócio pessoa física.
A orientação trata dos critérios para identificação do custo de aquisição e do valor de alienação do imóvel, estabelecendo como referência o Valor da Terra Nua (VTN) informado no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT), nos termos da legislação aplicável.
O entendimento é relevante para proprietários de imóveis rurais que pretendem integralizar esses bens ao capital de sociedades, inclusive no contexto de reorganizações societárias e planejamento patrimonial.

1. O critério adotado pela Receita Federal
A Solução de Consulta Cosit nº 183/2026 esclarece que, tratando-se de imóvel rural adquirido a partir de 1997, o custo de aquisição, para fins de apuração do ganho de capital, corresponde ao valor da terra nua declarado no DIAT do ano da aquisição.
Por sua vez, o valor de alienação corresponde ao VTN declarado no DIAT do ano em que ocorre a transferência do imóvel.
A orientação fundamenta-se no artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 e no artigo 10 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que disciplinam aspectos da apuração do ganho de capital na alienação de imóveis rurais.
Dessa forma, a Receita Federal estabelece critérios específicos para a apuração tributária da operação, considerando os valores declarados nos documentos relativos ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).

2. A aplicação do Valor da Terra Nua na apuração do ganho de capital
O Valor da Terra Nua corresponde ao valor de mercado do imóvel rural, excluídos os valores relativos às construções, instalações, benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas, conforme os critérios legais aplicáveis.
Na hipótese examinada pela Receita Federal, a diferença entre o VTN informado no DIAT do ano da transferência e aquele declarado no ano da aquisição constitui a referência para a apuração do ganho de capital.
Assim, a análise tributária não deve se limitar à comparação entre o valor histórico registrado na declaração de bens da pessoa física e o valor atribuído ao imóvel no ato de integralização. É necessário verificar os dados declarados nos documentos fiscais pertinentes e observar o regime legal específico aplicável ao imóvel rural.
A correta identificação desses valores assume especial importância em operações que envolvam imóveis adquiridos há muitos anos, cuja valorização econômica pode ser expressiva.

3. Repercussões no planejamento societário e patrimonial
A integralização de imóveis rurais ao capital social de pessoas jurídicas pode integrar estratégias de organização patrimonial, exploração de atividades empresariais e planejamento sucessório.
Entretanto, a transferência de um imóvel para uma sociedade não implica, por si só, ausência de tributação. Os efeitos fiscais dependem das características da operação, do valor atribuído ao bem, do histórico de aquisição e das normas aplicáveis.
Nesse contexto, a Solução de Consulta Cosit nº 183/2026 reforça a importância de examinar previamente os critérios de apuração do ganho de capital, especialmente quando a integralização envolver imóvel rural cujo valor econômico atual seja superior ao custo histórico considerado pelo contribuinte.
A estruturação da operação deve contemplar, além do Imposto de Renda da pessoa física, os possíveis reflexos tributários e societários para a pessoa jurídica receptora do imóvel, sem desconsiderar as particularidades registrais e patrimoniais da transferência.

4. A importância da análise individualizada
Embora a orientação da Receita Federal esclareça os critérios aplicáveis à situação examinada, sua utilização exige atenção às circunstâncias de cada operação.
A data de aquisição do imóvel, os valores declarados no DIAT, o histórico documental e a forma de realização da integralização são elementos relevantes para determinar o tratamento tributário adequado.
Por isso, antes de transferir imóveis rurais para uma sociedade empresária, é recomendável realizar uma análise jurídica e tributária prévia, de modo a identificar os custos envolvidos, os riscos fiscais e a adequação da estrutura pretendida aos objetivos patrimoniais dos envolvidos.
A Solução de Consulta Cosit nº 183/2026 evidencia, assim, que a organização patrimonial por meio de estruturas societárias exige planejamento integrado, capaz de considerar não apenas os objetivos de gestão e sucessão, mas também os efeitos tributários decorrentes da transferência dos bens.

Referência: https://conjur.com.br/2026-out-09/ganho-de-capital-na-integralizacao-de-imovel-rural-a-sc-cosit-183-e-a-confirmacao-do-vtn/