Você tem ou conhece um imóvel localizado dentro do perímetro urbano de uma cidade, mas que é utilizado exclusivamente para atividades agropecuárias? Se a prefeitura está cobrando IPTU sobre ele, é bem provável que essa cobrança seja indevida — e uma sentença recente da Vara da Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho, em Pernambuco, ilustra com precisão esse entendimento.

O que aconteceu no caso concreto?
No processo n.º 0008208-95.2020.8.17.2370, duas empresas ajuizaram ação contra o Município do Cabo de Santo Agostinho para afastar a cobrança de IPTU sobre o imóvel rural denominado “Engenho Caramuru”. O imóvel, utilizado para criação de búfalos, estava sendo tributado pelo município com base em dois fundamentos questionáveis: a localização em área formalmente urbana e a existência de 425 unidades autônomas registradas — um empreendimento imobiliário que jamais saiu do papel e cujo registro foi cancelado anos antes.
A cobrança chegava a abranger, simultaneamente, a gleba rural como um todo e cada uma das 425 unidades inexistentes — gerando um absurdo tributário: o município cobrava IPTU sobre imóveis que nunca foram construídos e nunca existiram na realidade.
A juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira julgou todos os pedidos procedentes e anulou integralmente as cobranças, determinando ainda o cancelamento das certidões de dívida ativa correspondentes.

A questão central: IPTU ou ITR?
Para entender a decisão, é preciso compreender a diferença entre os dois tributos que incidem sobre imóveis no Brasil:
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é cobrado pelos municípios sobre imóveis situados em área urbana. O ITR (Imposto Territorial Rural) é cobrado pela União sobre imóveis com destinação rural.
A pergunta que define qual tributo incide é: o que importa mais — onde o imóvel está localizado ou para que ele é utilizado?
O Código Tributário Nacional e o Decreto-Lei n.º 57/1966 respondem: a destinação econômica prevalece. Se um imóvel, ainda que situado dentro do perímetro urbano, é efetivamente utilizado para atividade agropecuária, ele está sujeito ao ITR — e não ao IPTU. E a incidência do ITR exclui a cobrança do IPTU. Não há tributação dupla.
Esse entendimento é pacífico no Superior Tribunal de Justiça, consolidado no julgamento do REsp 1.112.646/SP, e foi aplicado com precisão na sentença em questão.

Como a empresa comprovou a destinação rural?
A prova da atividade agropecuária foi feita de forma robusta e variada: declaração de ITR, notas fiscais relacionadas à atividade rural, ficha sanitária do rebanho bovino e outros documentos que comprovavam a criação de búfalos no imóvel. O município não apresentou contraprova eficaz capaz de afastar esses elementos.
A sentença foi clara: a documentação apresentada evidenciou de forma satisfatória a existência de atividade agropecuária, confirmando o caráter rural do imóvel e afastando qualquer justificativa para a cobrança do IPTU.

O problema das unidades autônomas que nunca existiram
Além da questão da destinação rural, havia outro vício grave: o município cobrava IPTU sobre 425 unidades autônomas — lotes ou apartamentos de um empreendimento imobiliário que foi registrado, mas nunca desenvolvido.
O registro da incorporação imobiliária havia sido cancelado em 2015 por inércia das próprias empresas, que não praticaram os atos necessários para concretizar o empreendimento: não houve alienação, edificação nem ocupação de qualquer unidade. Ou seja, as 425 unidades existiam apenas no papel — e um papel já cancelado, nesse caso.
Mesmo assim, o município mantinha cobranças individuais para cada uma dessas unidades fictícias — e ainda cobrava o IPTU sobre a gleba rural como um todo. Era, portanto, uma cobrança dupla sobre o mesmo imóvel: tecnicamente, um bis in idem vedado pelo ordenamento jurídico.
A sentença anulou todos esses lançamentos e determinou que o município se abstenha de realizar novas cobranças com base nos mesmos critérios.

O que foi determinado na sentença?
A juíza julgou procedentes todos os pedidos das empresas autoras, determinando:

1. A declaração de inexistência da relação jurídico-tributária que obrigasse ao pagamento do IPTU enquanto o imóvel for destinado à atividade rural.
2. A anulação dos lançamentos de IPTU realizados sobre a gleba rural e sobre as 425 inscrições imobiliárias referentes a unidades autônomas inexistentes, a partir do exercício de 2016.
3. O cancelamento dos débitos fiscais correspondentes, com proibição de novas cobranças com base nos mesmos lançamentos.
4. A suspensão imediata da exigibilidade dos créditos discutidos, impedindo inclusive a emissão de certidões negativas com base nesses débitos.
5. A condenação do município ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 5% sobre o valor da causa.

Qual a relevância prática dessa decisão?
O caso ilustra uma situação que ocorre em todo o Brasil com muito mais frequência do que se imagina. Muitos proprietários de fazendas, sítios, chácaras e áreas rurais localizadas próximas a centros urbanos recebem cobranças indevidas de IPTU simplesmente porque o poder público municipal traçou o perímetro urbano de forma a englobar essas propriedades — sem que isso altere, na prática, a natureza e a utilização rural do imóvel.
Além disso, o problema das unidades autônomas inexistentes é igualmente comum: incorporações imobiliárias registradas e posteriormente canceladas ou caducadas continuam gerando inscrições fiscais que os municípios utilizam como base para lançamentos tributários, mesmo quando o empreendimento nunca se concretizou.
Em ambos os casos, o contribuinte tem direito a questionar judicialmente a cobrança — e a decisão do Cabo de Santo Agostinho reforça que a Justiça tem dado razão a quem busca esse caminho com as provas adequadas.

Conclusão
O fato de um imóvel estar localizado dentro do perímetro urbano não é, por si só, suficiente para legitimar a cobrança de IPTU. O que importa é a destinação econômica do bem — e quando essa destinação é comprovadamente rural, o ITR prevalece e o IPTU é indevido. Da mesma forma, nenhum município pode cobrar tributos sobre imóveis que não existem na realidade, por mais que constem em registros formais já cancelados.
A sentença proferida pela Vara da Fazenda Pública do Cabo de Santo Agostinho é um precedente valioso para todos os proprietários que enfrentam situações semelhantes. A revisão de cobranças tributárias indevidas sobre imóveis rurais pode representar uma economia expressiva — e, muitas vezes, a recuperação de valores pagos indevidamente ao longo de anos.