Imagine que você é proprietário de um imóvel alugado. O inquilino acumula meses de aluguel em atraso, você aguarda, tenta resolver amigavelmente e, sem alternativa, ajuíza uma ação de despejo. Dias antes de ser citado, ele paga tudo que devia. O processo continua — e durante toda a tramitação, ele volta a atrasar sistematicamente os aluguéis, mês após mês.
Ele ainda tem direito de ficar no imóvel?
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a resposta é não. E uma decisão recente da 3ª Turma, relatada pela ministra Nancy Andrighi, deixou isso muito claro.

O que aconteceu no caso concreto?
O caso (REsp 2.225.450/DF) envolvia um contrato de locação residencial firmado em Brasília, com aluguel mensal de R$ 14.900,00. A locadora ajuizou ação de despejo alegando inadimplemento dos aluguéis de setembro, outubro, novembro de 2022 e janeiro de 2023, além do IPTU do ano de 2022.
Antes de ser citado, o locatário utilizou a caução dada em garantia no início do contrato para quitar parte dos valores em aberto e efetuou o restante por transferência bancária. Com isso, quando foi formalmente citado, o débito original havia sido praticamente liquidado.
Com base nisso, o juiz de primeira instância julgou a ação improcedente: se o locatário pagou, não haveria mais razão para o despejo.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), porém, reverteu a sentença — e o STJ confirmou esse entendimento. O motivo: durante toda a tramitação do processo, o locatário continuou pagando com atraso de forma sistemática, acumulando inadimplementos nos meses de fevereiro, março, junho, julho, agosto, setembro e outubro de 2023. O padrão de descumprimento contratual era inequívoco.

O que é a “purga da mora” — e por que ela não funcionou aqui?
A purga da mora é um direito do locatário previsto na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991): ao ser citado em uma ação de despejo por falta de pagamento, ele tem o prazo de 15 dias para quitar integralmente o débito — incluindo aluguéis em atraso, encargos, multas e custas — e, com isso, impedir a rescisão do contrato e o despejo.
Trata-se de um mecanismo de proteção ao locatário de boa-fé que passou por dificuldades pontuais: uma crise financeira temporária, um imprevisto, um período de aperto. A lei reconhece que eventuais inadimplementos não devem, necessariamente, resultar na perda do lar ou do estabelecimento comercial.
O problema é quando esse direito passa a ser utilizado como uma estratégia reiterada de postergar o cumprimento das obrigações contratuais. A própria Lei do Inquilinato já prevê uma limitação expressa: não se admite a purga da mora se o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
Mas o STJ foi além nesse julgamento. Mesmo que o locatário tenha quitado os valores antes da citação — tecnicamente antes de exercer a purga da mora —, o tribunal entendeu que o inadimplemento contumaz ao longo de todo o processo afasta a proteção do instituto. A purga da mora existe para proteger o locatário de boa-fé, não para blindar quem cronicamente descumpre suas obrigações contratuais.

Por que o pagamento antes da citação não foi suficiente?
Esse é o ponto mais relevante da decisão para proprietários e inquilinos.
O locatário argumentou que havia pago tudo antes mesmo de ser citado, e que, portanto, não havia mais inadimplemento a justificar o despejo. O STJ rejeitou esse raciocínio por duas razões:
Primeira: o pagamento foi feito com a caução — ou seja, o locatário não pagou do próprio bolso, mas utilizou a garantia que havia sido dada justamente para cobrir eventuais inadimplementos. Isso já demonstrava a fragilidade do cumprimento contratual.
Segunda e mais importante: a ação de despejo por falta de pagamento tem como causa de pedir não apenas os aluguéis listados na petição inicial, mas o inadimplemento reiterado como um todo. E esse inadimplemento se revelou — e se confirmou — ao longo de todo o processo. O locatário simplesmente continuou atrasando, mês após mês, mesmo com uma ação de despejo em andamento.
Para o STJ, essa conduta caracteriza inadimplência constante, que afasta a purga da mora e autoriza a rescisão do contrato com o consequente despejo.

Outras questões relevantes da decisão
Além do ponto central sobre a purga da mora, o acórdão também enfrentou outras questões práticas importantes para quem lida com contratos de locação:
Rescisão contratual como pedido implícito: o locatário alegou que a locadora teria pedido apenas o despejo, sem pedir formalmente a rescisão do contrato — e que a condenação à rescisão configuraria julgamento fora dos limites do pedido. O STJ rejeitou o argumento: a ação de despejo contém, por decorrência lógica e legal, um pedido implícito de rescisão contratual. Quem pede o despejo, pede a rescisão.
Cumulação de multa moratória com multa compensatória: o contrato previa dois tipos de multa — uma pelo atraso no pagamento (multa moratória) e outra pela rescisão antecipada por culpa de uma das partes (multa compensatória). O locatário alegou que cobrar as duas ao mesmo tempo seria cobrança dupla pelo mesmo fato. O STJ manteve o entendimento de que a cumulação é possível quando as multas decorrem de fatos geradores distintos — o que era o caso: uma sancionava o atraso nos pagamentos; a outra, a rescisão antecipada do contrato.

O que essa decisão significa para proprietários e inquilinos?
Para proprietários: a decisão reforça que o ajuizamento de uma ação de despejo não precisa ser interrompido apenas porque o inquilino paga os atrasados na véspera da citação — especialmente se o histórico de inadimplementos for constante. O comportamento contratual ao longo do processo é levado em consideração, e a inadimplência reiterada, mesmo que parcialmente sanada, pode justificar a rescisão e o despejo.
Para inquilinos: a decisão é um alerta claro. Pagar os atrasados no último momento, utilizar a caução como recurso ordinário de pagamento e continuar atrasando durante o processo não são estratégias que a lei e a jurisprudência amparam. O direito à purga da mora existe para proteger quem enfrenta dificuldades pontuais com boa-fé — não para quem faz do inadimplemento um hábito contratual.

Conclusão
O STJ consolidou um entendimento importante: a boa-fé contratual não se demonstra apenas com um pagamento tardio feito às vésperas da citação. Ela se revela no comportamento ao longo de toda a relação locatícia. Quando o histórico aponta para um padrão sistemático de descumprimento, a tutela jurídica se orienta para a proteção do proprietário — e o despejo se torna não apenas possível, mas inevitável.