Você assinou um contrato com a construtora, pagou todas as parcelas do apartamento e, na hora de registrar o imóvel em seu nome, descobriu que há um gravame bancário na matrícula: a construtora havia dado aquele mesmo imóvel como garantia de um empréstimo contraído junto a uma instituição financeira — e não pagou a dívida. O banco quer o imóvel.
Esse cenário, infelizmente, não é raro no mercado imobiliário brasileiro. E uma decisão recente da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em maio de 2026 no REsp 1.483.058/DF, trouxe um entendimento importante — e preocupante para compradores que se encontram nessa situação — sobre os limites da proteção jurídica disponível.

O que aconteceu no caso concreto?
Uma compradora celebrou contrato de promessa de compra e venda com uma construtora e quitou integralmente o preço do apartamento. Contudo, ao tentar transferir o imóvel para seu nome, descobriu que havia um gravame registrado na matrícula em favor do BRB — Banco de Brasília.
O que havia ocorrido: a construtora havia firmado, com o BRB, um contrato de abertura de crédito para financiar a construção do empreendimento, dando como garantia as próprias unidades habitacionais — por meio de um instrumento jurídico chamado alienação fiduciária. A construtora não quitou o empréstimo, e o banco iniciou os procedimentos para consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.
A compradora ingressou com ação judicial pedindo a baixa do gravame e a outorga da escritura definitiva. Ganhou em primeira instância e no Tribunal de Justiça do Distrito Federal — que aplicou ao caso, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ.
O banco recorreu ao STJ. E ganhou.

O que diz a Súmula 308 do STJ — e por que ela não se aplica aqui?
A Súmula n. 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro — seja anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda — não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Em outras palavras: se a construtora deu o imóvel em hipoteca ao banco e depois vendeu esse mesmo imóvel a um comprador de boa-fé que pagou pelo bem, o banco não pode usar a hipoteca para prejudicar o comprador.
Essa súmula representa uma proteção importante ao comprador — e os tribunais estaduais passaram a aplicá-la também aos casos de alienação fiduciária, por entenderem que a situação seria semelhante.
O STJ, porém, foi categórico: hipoteca e alienação fiduciária são institutos jurídicos completamente distintos, e essa equiparação não é possível. As razões são técnicas, mas essenciais para entender o risco que os compradores de imóveis enfrentam:

Hipoteca x Alienação Fiduciária: a diferença que muda tudo
Na hipoteca, a construtora continua sendo a proprietária do imóvel e apenas o oferece como garantia ao banco. Se a dívida não for paga, o banco poderá executar a hipoteca e buscar o bem — mas a propriedade, enquanto isso, permanece com a construtora, que pode vendê-lo. É justamente por isso que a Súmula 308 foi criada: para proteger o comprador que, de boa-fé, adquire um imóvel hipotecado sem saber.
Na alienação fiduciária, a lógica é radicalmente diferente. Quando a construtora contrai um empréstimo e oferece um imóvel em alienação fiduciária como garantia, ela transfere a propriedade do bem para o banco no ato da contratação. O banco se torna o proprietário fiduciário do imóvel. A construtora fica apenas com a posse direta e a expectativa de recuperar a propriedade plena quando quitar a dívida.
Isso significa que, ao dar o imóvel em alienação fiduciária para o banco, a construtora estava vendendo algo que, juridicamente, já pertencia ao banco. E a Lei n. 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, é expressa: o devedor fiduciante — no caso, a construtora — só pode transmitir os direitos sobre o imóvel com a anuência expressa do credor fiduciário, ou seja, do banco.
Como não houve essa anuência, a venda feita pela construtora ao comprador, em relação à propriedade fiduciária do banco, é ineficaz. O STJ qualificou isso como uma hipótese de venda a non domino — venda feita por quem não é o verdadeiro dono — cujos efeitos não atingem o proprietário real.

Qual é o impacto prático dessa decisão?
A decisão do STJ tem implicações sérias e diretas para compradores de imóveis:
A boa-fé do comprador, por si só, não é suficiente para afastar o direito do banco. Diferentemente do que ocorre nas hipotecas, onde a Súmula 308 protege o comprador de boa-fé que pagou pelo imóvel, na alienação fiduciária o banco — na qualidade de proprietário fiduciário — prevalece sobre o contrato particular firmado entre a construtora e o comprador.
O contrato de promessa de compra e venda não se sobrepõe à escritura de alienação fiduciária. O STJ foi claro: os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária prevalecem sobre o contrato particular firmado com o comprador — mesmo que este tenha quitado integralmente o preço do imóvel.
O comprador lesado tem direito de ação contra a construtora. Ainda que não possa opor o contrato ao banco nas circunstâncias descritas, o comprador que pagou pelo imóvel e não consegue recebê-lo tem ação de perdas e danos contra a construtora inadimplente — inclusive com possibilidade de requerer a devolução de todos os valores pagos, com correção e juros, além de eventuais danos morais.

Como se proteger ao comprar um imóvel na planta ou em construção?
A decisão do STJ reforça a importância de uma diligência jurídica criteriosa antes de assinar qualquer contrato imobiliário. Algumas medidas essenciais:
Pesquise a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Antes de assinar o contrato, solicite a certidão atualizada da matrícula do imóvel ou do terreno onde será construído o empreendimento. Verifique se há alienação fiduciária ou qualquer outro gravame registrado em favor de instituições financeiras.
Identifique se o financiamento da construção foi feito com alienação fiduciária. Caso haja, verifique se o banco financiador concordou com a venda das unidades e se existe previsão expressa de baixa do gravame à medida que as unidades sejam quitadas pelos compradores. Esse é um ponto que deve constar dos documentos do empreendimento.
Exija a incorporação registrada. O registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis é uma garantia importante: ele publiciza as condições do empreendimento e protege os compradores em caso de insolvência da construtora.
Verifique a regularidade financeira da construtora. Certidões de dívidas fiscais, trabalhistas e junto ao sistema financeiro podem indicar risco de inadimplemento da construtora com seus próprios credores.
Consulte um advogado especializado antes de assinar. A análise jurídica prévia do contrato e dos documentos do empreendimento — incluindo eventuais instrumentos de financiamento da construção — pode evitar prejuízos significativos.

Conclusão
O caso julgado pelo STJ expõe uma realidade delicada do mercado imobiliário brasileiro: o comprador que paga integralmente pelo imóvel pode, em certas circunstâncias, não conseguir obter a propriedade do bem — especialmente quando a construtora usou esse mesmo imóvel como garantia fiduciária de financiamento e não quitou sua dívida com o banco.
A distinção entre hipoteca e alienação fiduciária — e a inaplicabilidade da protetiva Súmula 308 a esta última — é um ponto que muitos compradores desconhecem, e que pode ter consequências devastadoras. Conhecer esses riscos e adotar as medidas de precaução adequadas antes da assinatura do contrato é a melhor forma de proteger um dos investimentos mais importantes da vida.