No dinâmico cenário tributário brasileiro, as atualizações normativas da Receita Federal do Brasil (RFB) continuam a moldar as obrigações fiscais de empresas e indivíduos, especialmente no setor imobiliário. A recente Instrução Normativa RFB Nº 2275, de 15 de agosto de 2025, surge como um marco regulatório que reforça a transparência e o controle sobre transações imobiliárias, alinhando-se diretamente às diretrizes da Reforma Tributária introduzida pela Lei Complementar nº 214. Essa norma não apenas atualiza procedimentos existentes, mas também impõe novas responsabilidades a diversos atores do mercado, com o objetivo de combater evasões fiscais e otimizar a arrecadação.
Neste artigo, vamos explorar em profundidade o que muda com essa instrução normativa, seus fundamentos legais, os impactos práticos para pessoas físicas e jurídicas, e, principalmente, como você pode se preparar para cumprir essas exigências sem surpresas desagradáveis. Como especialistas em direito tributário, nosso objetivo é desmistificar essas mudanças e oferecer orientações claras para um planejamento patrimonial eficiente. Vamos mergulhar nos detalhes?

O Contexto da Instrução Normativa RFB Nº 2275/2025
Para entender o alcance dessa norma, é essencial contextualizá-la no panorama da Reforma Tributária brasileira. A Lei Complementar nº 214, mencionada na própria IN, representa um esforço do governo para modernizar o sistema tributário, promovendo maior integração entre impostos federais, estaduais e municipais. Nesse contexto, a IN 2275/2025 foi editada pelo Secretário Especial da Receita Federal do Brasil, com base no artigo 350, inciso III, do Regimento Interno da Secretaria Especial da Receita Federal (aprovado pela Portaria ME nº 284, de 27 de julho de 2020).
Em essência, a instrução normativa atualiza e expande as regras para a Declaração de Operações Imobiliárias (DOI), um instrumento já existente, mas agora mais robusto. Anteriormente, as declarações eram mais limitadas, focando principalmente em transações de alto valor. Com a nova norma, há uma ampliação do escopo, obrigando uma gama maior de entidades a reportar informações detalhadas sobre compras, vendas, permutas e outras operações envolvendo imóveis.

Principais Mudanças Introduzidas pela IN 2275/2025
A norma estabelece obrigações específicas para diferentes players do setor imobiliário, garantindo que a RFB tenha acesso a dados cruzados e em tempo real. Aqui estão os destaques:

1. Obrigatoriedade Ampliada para Cartórios e Registradores:
   – Cartórios de registro de imóveis e Tabelionatos agora devem declarar, mensalmente, todas as transações imobiliárias registradas, incluindo detalhes como valor da operação, identificação das partes envolvidas (CPF/CNPJ), descrição do imóvel e eventuais condições de pagamento (à vista, financiado, etc.).
   – Isso representa uma evolução em relação às normas anteriores, onde as declarações eram anuais ou esporádicas. Agora, a periodicidade mensal facilita o monitoramento contínuo pela RFB.
2. Responsabilidades para Incorporadoras e Construtoras:
   – Empresas do ramo da construção civil, incorporadoras e construtoras são obrigadas a reportar não apenas vendas de imóveis prontos, mas também promessas de compra e venda, incorporações e até mesmo operações de permuta de terrenos por unidades futuras.
   – Um ponto inovador é a inclusão de dados sobre financiamentos e garantias, o que permite à RFB rastrear fluxos financeiros associados a essas transações.
3. Integração com a Reforma Tributária:
   – A IN 2275/2025 alinha-se à Lei Complementar nº 214, que introduz novos impostos sobre bens e serviços (como o IBS e o CBS), substituindo gradativamente tributos como ICMS e ISS. Nesse sentido, as declarações agora servem como base para o cálculo e recolhimento desses novos tributos em operações imobiliárias.
   – Por exemplo, em uma venda de imóvel, a DOI deve incluir informações sobre o valor tributável, alíquotas aplicáveis e eventuais isenções, facilitando a detecção de inconsistências com as declarações de Imposto de Renda (IRPF ou IRPJ).
4. Declarações para Pessoas Físicas e Jurídicas:
   – Pessoas físicas que realizem transações imobiliárias acima de certos valores (definidos na norma) também entram no radar. Isso inclui doações, heranças e até mesmo arrendamentos de longo prazo.
   – Para pessoas jurídicas, há ênfase em relatar operações que possam envolver planejamento tributário, como holdings familiares ou sociedades de propósito específico (SPEs) no setor imobiliário.
5. Mecanismos de Cruzamento de Dados:
   – Uma das grandes inovações é o uso de tecnologia para cruzamento automático de dados. A RFB poderá comparar as DOIs com declarações de IR, DCTF (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais) e até mesmo com o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), identificando omissões ou subnotificações rapidamente.

Essas mudanças não são meras formalidades; elas visam aumentar a eficiência da arrecadação e reduzir a sonegação, estimada em bilhões de reais anualmente no setor imobiliário.

Impactos Práticos:
Com a implementação da IN 2275/2025, o mercado imobiliário brasileiro deve se preparar para um ambiente mais regulado. Vamos analisar os prós e contras para diferentes públicos:

Vantagens da Nova Norma

• Maior Transparência e Segurança Jurídica: Para compradores e vendedores, as declarações detalhadas reduzem riscos de fraudes, como lavagem de dinheiro ou simulações de transações. Isso pode valorizar o mercado, tornando-o mais atrativo para investidores estrangeiros.
• Facilitação no Planejamento Tributário: Com dados mais acessíveis, profissionais como advogados e contadores podem otimizar estratégias, como a utilização de holdings para minimizar a carga tributária em doações ou sucessões.
• Redução de Litígios Fiscais: Ao detectar inconsistências precocemente, a norma pode evitar autuações tardias, que muitas vezes resultam em multas elevadas (até 150% do valor devido, conforme o Código Tributário Nacional).

Desvantagens e Riscos Potenciais

• Aumento da Burocracia: A obrigatoriedade mensal pode sobrecarregar cartórios e empresas menores, que precisarão investir em sistemas de gestão e treinamento de equipes. Multas por não cumprimento podem chegar a R$ 5.000 por declaração omitida.
• Exposição de Dados Sensíveis: Há preocupações com a privacidade, embora a norma preveja sigilo fiscal. Cruzamentos indevidos poderiam levar a questionamentos desnecessários sobre patrimônio familiar.
• Impacto na Reforma Tributária: Para quem ainda não se adaptou à LC 214, as novas declarações podem revelar discrepâncias, resultando em cobranças retroativas de impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ou o novo CBS.

Conclusão:
A Instrução Normativa RFB Nº 2275/2025 representa um passo adiante na modernização do fisco brasileiro, alinhando-se à Reforma Tributária para promover equidade e eficiência. Embora traga desafios burocráticos, ela oferece oportunidades para um planejamento patrimonial mais robusto, ajudando a proteger legados familiares e empresariais contra riscos fiscais.
Se você é proprietário de imóveis, incorporador ou simplesmente alguém planejando o futuro de seu patrimônio, é interessante conhecer a norma e se adequar, a fim de evitar autuações fiscais.