Em um cenário onde a eficiência tributária é crucial para a saúde de qualquer negócio, a discussão sobre o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ganha destaque no Supremo Tribunal Federal (STF). A Corte Máxima do país reconheceu a repercussão geral de um tema que promete ser um divisor de águas: a imunidade do ITBI em operações de integralização de capital com imóveis, especialmente quando envolve empresas com atividade preponderantemente imobiliária.

O Tema 1.348 do STF não é apenas uma questão técnica; ele afeta diretamente holdings patrimoniais, empresas do setor imobiliário, incorporadoras e empresários que utilizam imóveis como forma de capitalizar suas sociedades. O desfecho desse julgamento poderá redefinir estratégias de negócios e planejamento sucessório em todo o Brasil.

O que diz a Constituição sobre o ITBI e a imunidade?
Para entender a controvérsia, precisamos olhar para a nossa Constituição Federal. O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição de 1988, estabelece que:

“I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;”

Em termos mais simples, a Constituição concede uma “imunidade”. Ou seja, o ITBI não deve ser cobrado quando um imóvel é utilizado para:

• Integralizar o capital social de uma empresa. (Ex: o sócio coloca um imóvel como parte da sua contribuição para formar o capital da empresa).
• Em operações de reorganização societária, como fusões, incorporações, cisões ou extinção de empresas.

No entanto, a própria Constituição cria uma exceção: essa imunidade não se aplica se a empresa que recebe o imóvel (a adquirente) tiver como atividade principal (preponderante) a compra e venda de imóveis, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

A Grande Dúvida: essa exceção vale para toda e qualquer operação?
É exatamente neste ponto que reside a controvérsia que o STF irá dirimir. A Constituição fala em “salvo se, nesses casos”. Mas quais casos? Os de integralização de capital? Ou apenas os de fusão, incorporação, cisão e extinção?

De um lado, muitos municípios e parte da jurisprudência entendem que a exceção (a cobrança do ITBI em caso de atividade preponderante imobiliária) se aplica a todas as situações de transmissão de imóveis para pessoas jurídicas, inclusive a integralização de capital. Isso significa que, se sua empresa é uma incorporadora ou uma holding que aluga imóveis, você teria que pagar o ITBI mesmo ao usar um imóvel para integralizar seu capital. Essa tem sido a visão predominante em muitos tribunais de segunda instância.

De outro lado, os contribuintes argumentam que a imunidade para integralização de capital é incondicionada. Ou seja, ela valeria sempre, independentemente da atividade preponderante da empresa. A exceção sobre a atividade preponderante, segundo essa interpretação, se aplicaria apenas às operações societárias de fusão, incorporação, cisão ou extinção.

Essa tese dos contribuintes se apoia em um precedente anterior do próprio STF, o Tema 796 (RE 796.376/SC), que, para muitos, já teria indicado essa distinção. Além disso, argumenta-se que o Código Tributário Nacional (art. 37), ao impor restrição à imunidade, não foi totalmente recepcionado pela Constituição e não pode limitar um direito garantido no texto constitucional.

O que está em jogo com o Tema 1.348?
O julgamento do Tema 1.348 no STF é um verdadeiro divisor de águas pelos seguintes motivos:

Se o STF decidir a favor dos contribuintes (Imunidade Incondicionada na Integralização):

• Estímulo ao Planejamento: Haverá um grande incentivo ao uso de imóveis como aporte de capital em holdings familiares e patrimoniais. Isso facilitará reorganizações societárias e planejamentos sucessórios.
• Mais Oportunidades: Empresas do setor imobiliário poderão integrar capital com imóveis sem a incidência do ITBI.
  Repetição de Indébito: Empresas que já recolheram o ITBI em situações semelhantes poderão discutir a repetição do indébito (pedir o dinheiro de volta).
• Segurança Jurídica: Reforçaria a função das imunidades constitucionais como garantias à livre iniciativa, reduzindo entraves econômicos.

Se o STF decidir pela interpretação restritiva (Manutenção da Cobrança para Empresas Imobiliárias):

• Cenário Atual Mantido: Empresas do ramo imobiliário continuarão a ter que recolher o ITBI na integralização de capital com imóveis.
• Menos Flexibilidade: As estratégias de planejamento e capitalização societária que envolvem imóveis podem permanecer mais onerosas.

Um debate além da arrecadação: coerência constitucional e previsibilidade
A discussão do Tema 1.348 vai muito além de uma simples disputa sobre arrecadação de impostos. Ela envolve:

• Hierarquia das Normas: Definir se uma regra infraconstitucional (como as de um Código Tributário Municipal) pode limitar uma garantia constitucional.
• Segurança Jurídica: O mercado precisa de clareza para planejar seus investimentos. A instabilidade na interpretação de uma imunidade constitucional gera incerteza.
• Livre Iniciativa: A imunidade tributária, em muitos casos, tem o papel de estimular atividades econômicas.

Portanto, o resultado desse julgamento será acompanhado de perto não só por tributaristas e empresários, mas também por gestores públicos, cientes do impacto significativo tanto nos cofres municipais quanto no ambiente de negócios do país.

Conclusão: prepare-se para as mudanças com assessoria especializada
O julgamento do Tema 1.348 pelo STF será, sem dúvida, um marco. Ele redefinirá a forma como os imóveis são utilizados em estratégias societárias no Brasil, impactando diretamente o planejamento patrimonial, sucessório e a reestruturação de empresas.

Para empresários, investidores e famílias que utilizam imóveis em suas estruturas societárias, é fundamental acompanhar de perto essa decisão e, principalmente, estar bem assessorado. Independentemente do desfecho, entender as novas regras e suas implicações será essencial para otimizar a carga tributária e garantir a segurança jurídica de suas operações.