O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a indenização devida quando não é mais possível receber o imóvel prometido não tem prazo para ser cobrada, desde que preenchidos os requisitos da chamada adjudicação compulsória.
Imagine que, nos anos 1970, uma pessoa assinou um contrato para comprar uma sala em um prédio que seria construído no centro do Rio de Janeiro. Pagou o combinado, registrou a promessa em cartório e esperou a entrega. Só que o empreendimento nunca foi concluído — a licença da obra foi cassada e o prédio, na prática, não existiu. Décadas depois, esse comprador vai à Justiça. A construtora e os vendedores, então, levantam um argumento poderoso: “já passou tempo demais; o direito prescreveu”.
Foi exatamente essa a discussão enfrentada pela Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial nº 2.196.855/RJ, em abril de 2026. E a resposta da Corte traz uma lição importante para quem comprou imóvel por promessa de compra e venda.

O caso concreto
Em 1971, foi firmada uma promessa de compra e venda de uma fração de terreno e das futuras acessões (as construções) que formariam uma sala em um edifício na Rua da Quitanda, no Rio de Janeiro. A promessa foi registrada no cartório de imóveis. Havia, porém, uma condição para a entrega da escritura definitiva: a conclusão e o registro da obra.
O problema é que o empreendimento nunca foi concluído, porque a licença da obra acabou cassada. Sem prédio construído, tornou-se materialmente impossível transferir a tal sala ao comprador.
Diante disso, o comprador ajuizou, em 2018, uma ação de adjudicação compulsória — o instrumento pelo qual quem já tem direito ao imóvel pede à Justiça que force a transferência da propriedade. Como pedido alternativo, requereu, caso a entrega do imóvel fosse impossível, a conversão em perdas e danos (ou seja, receber em dinheiro o equivalente ao que havia pago).
Os vendedores se defenderam sustentando que o prazo para cobrar qualquer indenização já teria se esgotado havia muito tempo. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu razão ao comprador e condenou os réus a devolver os valores pagos. Eles, então, recorreram ao STJ.

O que o STJ decidiu
Por unanimidade, a Terceira Turma negou provimento ao recurso dos vendedores e manteve a condenação. A tese central pode ser resumida assim:
A pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel (adjudicação compulsória) não se sujeita a prazo de prescrição. E, quando essa obrigação não pode mais ser cumprida e é convertida em indenização, a imprescritibilidade acompanha essa conversão.
Em palavras simples: se o direito de receber o imóvel não prescreve, o direito de receber o dinheiro que o substitui, quando o imóvel se tornou impossível, também não prescreve.

Por que a indenização não prescreve?
O raciocínio do Tribunal passa por três ideias que vale a pena traduzir:
Primeiro, o que é uma adjudicação compulsória. Quando alguém assina uma promessa de compra e venda registrada em cartório, adquire um direito real sobre aquele imóvel (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil). Se o vendedor se recusa a passar a escritura definitiva, o comprador pode pedir ao juiz uma sentença que substitua a vontade do vendedor e transfira a propriedade. É uma forma de fazer o contrato ser cumprido “na marra”, por decisão judicial.
Segundo, por que esse direito não prescreve. O STJ há tempos entende que a pretensão de obter a escritura definitiva não está sujeita a prazo prescricional. A única forma de esse direito se perder é se um terceiro adquirir o imóvel por usucapião — o que não é o caso aqui.
Terceiro, por que a indenização “herda” essa característica. Quando entregar o imóvel se torna impossível, a lei permite transformar a obrigação em perdas e danos (artigo 248 do Código Civil e artigo 499 do CPC). O Tribunal aplicou aqui um antigo princípio de lógica jurídica: a maiori, ad minus — quem pode o mais, pode o menos. Se o direito maior (receber o próprio imóvel) não prescreve, o direito menor, que apenas o substitui em dinheiro (a indenização), também não pode prescrever. A indenização, nesse contexto, é um simples reflexo do direito original — não uma nova ação de reparação de danos.

Um ponto importante: não é qualquer indenização que é imprescritível
Aqui está a distinção que faz toda a diferença — e que merece atenção redobrada:
A imprescritibilidade reconhecida pelo STJ não vale para qualquer pedido de indenização. Ela se aplica especificamente à indenização que substitui a adjudicação compulsória, quando estão presentes os requisitos desse instituto (promessa registrada, direito à escritura, impossibilidade de cumprimento).
Não se trata, portanto, de uma ação comum de reparação por ato ilícito ou por enriquecimento sem causa — essas, sim, têm prazos de prescrição definidos em lei (como o prazo de três anos do artigo 206 do Código Civil). O que a decisão diz é que, naquele contexto específico, a indenização é apenas o desdobramento de um direito que, por sua natureza, não se perde pelo tempo.

Conclusão
A decisão do STJ reforça a proteção de quem, tendo cumprido sua parte em uma promessa de compra e venda, viu o negócio frustrado por culpa do vendedor ou da incorporadora. Ao estender a imprescritibilidade da adjudicação compulsória à indenização que a substitui, a Corte impede que o simples passar dos anos sirva de escudo para quem não cumpriu o contrato.