A propriedade rural no Brasil, além de sua função produtiva, é palco de complexas relações jurídicas, especialmente quando envolve contratos de arrendamento. Uma das questões mais recorrentes e que gera muitas dúvidas é o direito de preferência do arrendatário (quem aluga a terra) quando o proprietário decide vender o imóvel.
A legislação brasileira, em especial o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), prevê esse direito. Contudo, como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente esclareceu em um importante julgamento (RECURSO ESPECIAL Nº 2140209 – SP), este não é um direito absoluto ou aplicável a todos os que exploram a terra.

O que é o Direito de Preferência?
Basicamente, o direito de preferência significa que, antes de vender o imóvel rural a terceiros, o proprietário deve oferecer ao seu arrendatário a oportunidade de adquiri-lo nas mesmas condições de preço e prazo. O objetivo dessa regra é proteger o “homem do campo” – aquele que vive e tira seu sustento da terra, cultivando-a de forma direta e pessoal.

O caso analisado pelo STJ: venda de imóvel em Recuperação Judicial
A controvérsia chegou ao STJ a partir de um caso onde uma empresa em recuperação judicial precisava vender uma fazenda para quitar suas dívidas. Os arrendatários do imóvel, ao saberem da venda, pleitearam o direito de preferência na aquisição da propriedade, alegando que seriam os legítimos detentores desse direito sob o Estatuto da Terra.
A situação era complexa, envolvendo discussões sobre a necessidade de suspensão do processo (prejudicialidade externa), a ausência de “decisão surpresa” e, principalmente, a aplicabilidade do direito de preferência.

A interpretação do STJ: o verdadeiro beneficiário do Direito de Preferência
O cerne da decisão do STJ reside na interpretação do espírito do Estatuto da Terra. A Corte reafirmou que a lei visa a proteção daquele que explora a terra de forma direta e familiar, buscando fixar o trabalhador rural à sua gleba e promover a justiça social.
Em outras palavras, para que o direito de preferência seja concedido, o arrendatário precisa cumprir requisitos específicos que o qualifiquem como o “homem do campo” ou “pequeno agricultor”. O STJ enfatizou que não basta ser apenas um arrendatário; é preciso que essa relação com a terra seja de subsistência e de trabalho pessoal.
No caso em questão, os Ministros observaram que os arrendatários não se enquadravam nesse perfil protetivo, pois:

1. Não residiam no imóvel arrendado: Um dos critérios importantes para caracterizar o “homem do campo” é sua ligação direta com a propriedade, inclusive no que tange à moradia.
2. Possuíam outros imóveis rurais: O fato de serem proprietários de outras terras indicava uma capacidade econômica e uma atividade que extrapolava a de um pequeno agricultor.
3. Eram verdadeiros “empresários do ramo agrícola”: A forma como operavam, inclusive com a capacidade de depositar milhões de reais em juízo para a aquisição, demonstrava que sua atividade era de grande porte e com características empresariais, e não de subsistência familiar.

Diante dessas constatações, o STJ concluiu que os arrendatários não possuíam o direito de preferência, pois sua situação não se coadunava com a principiologia do Estatuto da Terra. A decisão ressaltou que a finalidade da norma é assegurar a função social da propriedade e a justiça social para o pequeno produtor, e não para grandes empresários do setor.

As relações no campo e as normas que as regem são complexas e multifacetadas. Decisões como esta do STJ são essenciais para pacificar entendimentos e oferecer segurança jurídica.
Se você é proprietário de terras rurais ou arrendatário e tem dúvidas sobre seus direitos e deveres em uma eventual transação de compra e venda, é imprescindível buscar o apoio de um advogado especializado em direito agrário e empresarial. Um profissional qualificado poderá analisar seu caso específico e oferecer a orientação necessária para proteger seus interesses e evitar problemas futuros.