STJ esclarece que garantias contratuais e penhor legal podem coexistir em contratos de locação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão de grande relevância para o mercado imobiliário e para proprietários de imóveis alugados. A Corte decidiu que a existência de uma fiança (garantia contratual) em um contrato de aluguel não exclui o direito do locador de exercer o penhor legal sobre os bens deixados no imóvel pelo inquilino em caso de inadimplência. A decisão esclarece que esses dois institutos jurídicos são distintos e podem coexistir, servindo a propósitos diferentes na proteção do crédito do proprietário.

O que é fiança em contrato de aluguel?
A fiança é uma garantia contratual pela qual uma terceira pessoa (o fiador) se compromete a pagar a dívida do inquilino caso ele não cumpra com suas obrigações. É um acordo voluntário entre as partes, onde o fiador assume a responsabilidade solidária pelo pagamento do aluguel e demais encargos.
A fiança é comum em contratos de aluguel porque oferece segurança ao proprietário. Se o inquilino não pagar, o proprietário pode cobrar do fiador.

O que é penhor legal?
O penhor legal é um direito real de garantia criado pela lei, não por contrato. Significa que a lei automaticamente concede ao locador (proprietário) o direito de reter e vender bens deixados no imóvel pelo inquilino para satisfazer a dívida de aluguel.
Diferente da fiança, que depende de um acordo entre as partes, o penhor legal existe independentemente de qualquer cláusula contratual. É um direito que a lei confere automaticamente ao proprietário.

A proibição de garantias cumulativas: o artigo 37 da Lei 8.245/1991 
A Lei de Locação (Lei 8.245/1991) estabelece em seu artigo 37 que o locador não pode exigir mais de uma garantia contratual no início do contrato. Isso significa:

• O proprietário pode exigir fiança OU depósito caução OU seguro fiança, mas não todos simultaneamente.
• Essa regra existe para proteger o inquilino contra abusos e exigências excessivas.
• O proprietário não pode sobrecarregar o inquilino com múltiplas garantias contratuais.

Os fatos do caso: a disputa sobre bens deixados no imóvel
O caso envolveu uma loja alugada por uma empresa de joias em um shopping center. O contrato de locação incluía uma fiança como garantia. Quando o inquilino deixou de pagar o aluguel, o shopping proprietário tentou exercer o penhor legal, retendo e vendendo bens deixados no imóvel para cobrir a dívida.
O inquilino contestou, argumentando que a existência da fiança excluía o direito ao penhor legal, pois a lei proibia garantias cumulativas. O STJ discordou dessa interpretação.

A Decisão do STJ: dois institutos distintos 
O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso, explicou que a fiança e o penhor legal são institutos jurídicos completamente diferentes:

• Fiança:
  • É uma garantia contratual (depende de acordo entre as partes).
  • Envolve uma terceira pessoa (o fiador) que se compromete a pagar.
  • É uma obrigação pessoal.
• Penhor Legal:
  • É um direito real criado por lei (não depende de contrato).
  • Incide sobre bens materiais deixados no imóvel.
  • É uma forma de “autotutela privada” (o proprietário pode agir por conta própria).

Por serem institutos distintos, a proibição de garantias cumulativas não se aplica ao penhor legal. A lei proíbe múltiplas garantias contratuais, mas o penhor legal não é uma garantia contratual — é um direito que a lei confere automaticamente.

Por que a lei permite essa coexistência?
A decisão do STJ reconhece que fiança e penhor legal servem a propósitos diferentes:

• Fiança:
  • Oferece segurança pessoal (há alguém responsável pelo pagamento).
  • Protege contra inadimplência do inquilino.
  • Envolve uma terceira pessoa.
• Penhor Legal:
• Oferece segurança real (há bens que podem ser apreendidos).
• Protege contra perda total em caso de insolvência.
• Não depende da solvência de terceiros.

Permitir que ambas coexistam oferece ao proprietário uma proteção mais robusta, sem violar a regra de proibição de garantias cumulativas, pois o penhor legal não é uma “garantia contratual”.

Conclusão
A decisão do STJ reafirma um princípio fundamental: a proteção do crédito do proprietário é multifacetada. A fiança oferece segurança pessoal, enquanto o penhor legal oferece segurança real sobre os bens. Ambos podem coexistir porque servem a propósitos distintos e não violam a regra de proibição de garantias cumulativas.
Para proprietários, a decisão oferece maior tranquilidade na locação de imóveis. Para inquilinos, reafirma a importância de cumprir com as obrigações contratuais e de estar ciente dos direitos do proprietário.

“O penhor legal é um direito que a lei confere ao proprietário para proteger seu crédito, independentemente de outras garantias contratuais.”