Quando alguém falece e deixa imóveis alugados, surge a dúvida: “Quem passa a ser o locador e o que acontece com o contrato do inquilino?”
A resposta é simples na lei, mas costuma gerar insegurança. Veja como funciona.

1. O contrato continua valendo
• O falecimento do antigo proprietário não encerra automaticamente a locação.
• Todas as cláusulas permanecem em vigor: valor do aluguel, índice de reajuste, prazos, multa por rescisão etc.
• A única mudança é o credor: o aluguel passa a ser pago aos herdeiros ou ao inventariante (responsável legal pelo espólio até a partilha).

2. Quem assume o papel de locador
Durante o inventário
– O espólio (conjunto de bens do falecido) torna-se o locador.
– O inventariante deve comunicar os inquilinos e informar a nova conta bancária para depósito dos aluguéis, emitindo recibos em nome do espólio.

Depois da partilha
– Cada imóvel poderá atribuído a um ou mais herdeiros.
– Esses herdeiros passam a figurar como novos locadores e podem atualizar boletos, dados cadastrais e meios de contato.

3. Direitos e deveres dos herdeiros
• Receber o aluguel – a renda locatícia integra o patrimônio herdado.
• Cumprir o contrato – não podem aumentar o valor ou pedir a saída do inquilino antes do prazo legal, salvo hipóteses previstas em lei (ex.: necessidade de reforma urgente).
• Manter garantias – caução, fiador ou seguro-fiança continuam válidos.
• Manutenção do imóvel – reparos estruturais seguem sob responsabilidade do locador.

4. Direitos e deveres dos inquilinos
• Pagar em dia – o dever de pagamento permanece idêntico.
• Ser informado por escrito – o inquilino deve receber aviso formal com os dados do espólio ou dos novos herdeiros.
• Exigir recibo – comprovante em nome do espólio ou dos herdeiros é essencial para evitar cobranças duplicadas.

5. Ajustes práticos recomendados
Atualizar o cadastro no cartório de registro de imóveis e no contrato escrito, anexando termo aditivo com o nome dos herdeiros, se o contrato estiver averbado.
Abrir conta bancária específica do espólio para centralizar os recebimentos até o fim do inventário, se for necessário.
Arquivar correspondências e recibos para demonstrar a regularidade dos pagamentos.
Avaliar, com apoio jurídico, se há interesse em manter, renegociar ou encerrar a locação após a partilha.

6. Por que buscar orientação especializada?
Inventários envolvem regras de sucessão, tributação (ITCMD) e uso do bem.
Um acompanhamento profissional: reduz conflitos entre herdeiros; evita atraso nos recebimentos de aluguel; e garante que o contrato permaneça válido e seguro para todas as partes.