Imagine que você tem um imóvel penhorado em uma execução. Dois leilões são realizados. No segundo, o bem não é arrematado. Imediatamente após o encerramento da hasta, um interessado negocia diretamente com a leiloeira, faz uma proposta, e o imóvel é vendido — tudo isso sem que você fosse intimado, sem requerimento formal do credor e sem que o juiz estabelecesse previamente as condições da venda.
A venda pode ser anulada?
Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), não — pelo menos não nesse caso. E a razão é um princípio fundamental do direito processual: não há nulidade sem demonstração de prejuízo.

O que aconteceu no caso concreto?
No processo (REsp 2.202.208/SC), o proprietário teve o imóvel penhorado em execução promovida pelo Banco do Brasil. Dois leilões foram realizados, e o bem não foi arrematado. Logo após o encerramento do segundo leilão, uma terceira pessoa e seu advogado esclareceram dúvidas sobre o preço do imóvel diretamente com a leiloeira — que os informou sobre a possibilidade de realizar a aquisição por meio de alienação por iniciativa particular, modalidade prevista no Código de Processo Civil.
O imóvel, avaliado em R$ 926.213,08, foi vendido por R$ 472.368,67, pagos à vista. O Banco credor anuiu com a alienação, e o juiz a homologou. A filha do devedor, que residia no imóvel, foi obrigada a desocupá-lo.
O devedor e a filha ajuizaram ação anulatória da venda, alegando que o procedimento legal havia sido descumprido — não houve requerimento formal do exequente, não houve intimação das partes e o juiz não fixou previamente as condições da alienação, como exige o artigo 880 do CPC. Pediram, alternativamente, indenização por perdas e danos.
Perderam em todas as instâncias. O STJ, por unanimidade, manteve a venda.

Por que a venda foi mantida mesmo com vícios procedimentais?
O STJ aplicou o princípio conhecido no direito processual pelo brocardo em francês pas de nullité sans grief — em tradução livre: não há nulidade sem prejuízo. Trata-se de um princípio que permeia todo o Código de Processo Civil e que busca evitar o que os processualistas chamam de “nulidade pela nulidade” — a anulação de atos processuais com base em vícios formais que, na prática, não causaram nenhuma desvantagem real à parte que os alega.
Para o STJ, ainda que o procedimento do artigo 880 do CPC não tenha sido seguido à risca, os recorrentes não demonstraram qual foi o prejuízo concreto decorrente dessa irregularidade. E os elementos dos autos apontavam na direção oposta:
O irmão e o filho do devedor estavam presentes no leilão. Eles tinham plena ciência de que havia um interessado em adquirir o imóvel logo após o encerramento da segunda hasta, e optaram por não fazer qualquer proposta. O argumento de que a família não teve oportunidade de exercer direito de preferência ficou enfraquecido por esse fato.
A tese do direito de preferência foi levantada tardiamente. A alegação de que os parentes teriam exercido preferência caso intimados sequer constou da petição inicial da ação anulatória — foi levantada apenas na réplica, o que compromete sua credibilidade.
O preço não foi vil. O imóvel foi vendido por valor superior a 50% da avaliação oficial — limite abaixo do qual o CPC considera a venda por preço vil, passível de anulação. O pagamento foi feito à vista, o que também é favorável ao devedor, pois reduz a dívida imediatamente.
A venda foi intermediada por profissional experiente. A leiloeira tinha mais de trinta anos de atuação na área, o que conferiu idoneidade ao processo de negociação.
O banco credor anuiu e o juiz homologou. Ainda que a anuência e a homologação tenham ocorrido após a venda — invertendo a ordem legalmente prevista —, ambas foram realizadas, conferindo chancela oficial ao negócio.
Diante de tudo isso, o STJ concluiu que não havia prejuízo a ser reparado, e que anular a venda seria um formalismo excessivo e desproporcional, sem qualquer benefício real para as partes.

O que essa decisão representa para devedores executados?
A decisão traz um alerta importante: o descumprimento de procedimentos formais na alienação de bens penhorados não garante automaticamente a anulação da venda. Para que a nulidade seja reconhecida, é imprescindível demonstrar, de forma concreta, qual foi o prejuízo sofrido em razão da irregularidade.
Isso não significa que os procedimentos legais são irrelevantes — eles existem para proteger as partes e devem ser observados. Significa, porém, que a mera alegação de vício formal, desacompanhada de demonstração de prejuízo efetivo, não é suficiente para desfazer uma venda já homologada e com terceiro de boa-fé envolvido.
Para o devedor que tem bens penhorados, os aprendizados práticos são claros: acompanhar de perto o andamento do processo executivo; estar presente nos leilões ou fazer-se representar; manifestar oportunamente qualquer interesse em exercer direito de preferência; e, sobretudo, contestar imediatamente qualquer irregularidade identificada — não aguardar o desfecho para tentar anular o ato depois.

Outros pontos relevantes da decisão
Além da questão central sobre a nulidade sem prejuízo, o acórdão traz dois pontos adicionais relevantes para quem atua em processos de execução:
Flexibilidade nas condições da alienação: o STJ reafirmou que o juiz tem ampla margem para fixar e revisar as condições da alienação por iniciativa particular — prazo, publicidade, preço mínimo —, adequando-as às circunstâncias de cada caso. Não existe uma fórmula rígida: o que importa é que as condições sejam razoáveis e adequadas à realidade do mercado e da execução.
Preço vil na alienação por iniciativa particular: em regra, o limite de 50% do valor de avaliação se aplica também a essa modalidade de alienação. Contudo, o STJ já admitiu, em casos excepcionais, a validade de venda por valor inferior a esse percentual, quando as circunstâncias concretas o justificarem. Trata-se de uma flexibilização importante, que pode ser utilizada tanto pelo credor quanto pelo devedor, a depender da situação.

Conclusão
A decisão do STJ no REsp 2.202.208/SC consolida o entendimento de que o processo de execução deve ser interpretado de forma instrumental — o objetivo central é a satisfação do crédito e a proteção das partes, não o cumprimento de ritos formais pelo simples cumprimento. Vícios procedimentais existem, mas sua relevância jurídica depende do impacto concreto que causam.