A 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença que autorizou a venda de um imóvel pertencente a três irmãos e fixou indenização mensal de R$ 755,55 ao coproprietário que não utiliza o bem. O colegiado reforçou um ponto essencial do direito de propriedade em condomínio: quando um ou alguns condôminos usufruem o imóvel com exclusividade, devem compensar financeiramente aquele que fica privado do uso.
O caso, em linhas gerais

• Três irmãos são coproprietários, em partes iguais, de um imóvel indivisível.
• Apenas dois deles residem no local. O terceiro, sem acesso ao uso, buscou na Justiça:
  • a extinção do condomínio (com a alienação do imóvel), e
  • o o recebimento de um valor mensal a título de indenização pelo uso exclusivo pelos demais.
• Em primeira instância, a 6ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, em São Paulo, acolheu o pedido: autorizou a venda judicial e fixou indenização mensal de R$ 755,55 desde a citação até a efetiva venda do bem.
• O montante foi calculado com base em 1/3 da média de aluguéis de imóveis semelhantes na região, estimada em R$ 2.266,66 por três avaliações apresentadas no processo.

Os irmãos que ocupavam o imóvel alegaram, em recurso, que não foram informados sobre a intenção de venda e questionaram a validade técnica dos documentos usados para estimar o aluguel. No entanto, o relator, desembargador Mario Chiuvite Junior, considerou suficientes as avaliações apresentadas e destacou que não houve pedido fundamentado para nova perícia. A decisão de primeiro grau foi integralmente mantida.

O que isso significa na prática para quem tem um imóvel em condomínio?

• Se você é coproprietário e não consegue usar o imóvel porque outro condômino ocupa o bem de forma exclusiva, é possível pleitear uma compensação mensal proporcional à sua fração.
• Se o bem é indivisível e não há acordo para venda, locação ou uso alternado, você pode pedir a extinção do condomínio e a alienação judicial. O valor apurado com a venda será dividido conforme as quotas.
• A indenização tende a tomar como referência a média de aluguéis praticados na região para imóveis semelhantes, ponderada pela sua quota-parte (por exemplo, 1/3, 1/2 etc.).

Quando faz sentido pedir a extinção do condomínio (venda judicial)

• O imóvel é indivisível (não dá para dividir fisicamente em frações com utilidade equivalente).
• Não há acordo entre os coproprietários sobre vender, alugar, usar alternado, ou um comprar a parte do outro.
• Um ou mais coproprietários desejam encerrar a situação de condomínio e receber sua parte do valor.