A responsabilidade pelas cotas condominiais: o que você precisa saber
Você sabia que se o seu nome constar como proprietário na matrícula de um imóvel, você será responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves? Em recente decisão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou essa responsabilidade ao decidir que a obrigação de pagar as despesas condominiais decorre da propriedade registrada do imóvel, independentemente de o comprador estar em posse do bem ou não.
Nosso escritório elaborou este artigo para explicar, de forma clara e objetiva, os motivos por trás dessa decisão do STJ e o que compradores de imóveis podem fazer caso se vejam nessa situação.

O caso: cobrança de condomínio antes da entrega das chaves
A ação que culminou na decisão do STJ surgiu da tentativa de um condomínio cobrar dívidas condominiais de dois compradores que haviam registrado o imóvel em seus nomes, mas que alegaram não ser responsáveis pelo pagamento. Segundo esses compradores:

• Eles nunca foram imitidos na posse do imóvel (não receberam as chaves).
• Embora o registro da compra tivesse sido feito, eles apenas visitaram o imóvel uma única vez e nunca o habitaram.
• Sem a entrega das chaves, acreditavam que não poderiam ser compelidos ao pagamento das despesas condominiais.

Em primeira e segunda instâncias, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia decidido a favor dos compradores, aceitando a tese de que, sem a posse efetiva, eles não seriam responsáveis pelo pagamento de condomínio. Contudo, o condomínio recorreu ao STJ, que reformou a decisão e reconheceu a responsabilidade dos compradores, com base na natureza jurídica propter rem da obrigação condominial. Mas o que isso significa na prática? Vamos entender abaixo.

O que é a obra propter rem e o impacto sobre cotas condominiais?
A decisão do STJ baseou-se no conceito de obrigação propter rem, característica de dívidas que estão vinculadas ao bem imóvel, e não necessariamente ao seu titular ou ocupante. Em outras palavras:

• A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais decorre da propriedade do imóvel, conforme registrada na matrícula pública.
• Isso significa que, mesmo que o comprador não tenha tomado posse formal do imóvel (ou recebido as chaves), ele é considerado responsável pelas despesas do condomínio.

O ministro João Otávio de Noronha, relator do caso, lembrou que, segundo o entendimento já consolidado do STJ, as cotas condominiais podem ser cobradas de:

1. O proprietário registral do imóvel (aquele que consta na matrícula como legítimo dono).
2. A pessoa que exerce posse direta sobre o imóvel, mesmo que não tenha registrado a propriedade em seu nome.

As cotas condominiais existem para assegurar o funcionamento e a manutenção das áreas comuns do condomínio, sendo consideradas uma obrigação do titular da fração ideal do imóvel.

O papel do registro imobiliário na responsabilidade condominial
Outro ponto central da decisão é o destaque dado ao registro imobiliário. O STJ deixou claro que o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis implica a transferência oficial da titularidade do bem, sendo este registro o marco legal para atribuir a responsabilidade pelas obrigações condominiais.
Ao proferir o voto, o ministro Noronha explicou: “A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente cartório de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem.”
Portanto, não é necessário que o comprador esteja efetivamente na posse do imóvel para ser considerado responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

O que fazer caso você se encontre nessa situação?
Se você adquiriu um imóvel, realizou o registro no cartório, mas ainda não recebeu as chaves ou não tomou posse efetiva do bem e está sendo cobrado pelas cotas de condomínio, é importante entender os seus direitos e os próximos passos que podem ser tomados.

1. Responsabilidade pelo pagamento de condomínio:
   1. Conforme o entendimento do STJ, a responsabilidade pelo pagamento é inquestionável e decorre do registro da propriedade. Se o seu nome consta na matrícula, você será considerado responsável pelas despesas condominiais.
   2. A falta de entrega das chaves não exime essa obrigação.
2. Ação de regresso contra a construtora ou vendedor:
   1. Embora você seja obrigado a pagar as cotas condominiais ao condomínio, a ausência de posse pode servir como fundamento para propor uma ação de regresso contra a construtora ou vendedor. Essa ação busca reaver os valores pagos em razão da demora injustificada na entrega do imóvel.
   2. Caso essa medida seja tomada, será necessário comprovar o atraso na entrega e os prejuízos causados, como pagamentos de condomínio e outros encargos.
3. Negociação direta com o condomínio: em alguns casos, negociar diretamente com o condomínio pode ser uma alternativa para ajustar prazos ou valores, dependendo da situação.
4. Procure assessoria jurídica especializada: direitos envolvendo propriedades e cobranças condominiais podem ser complexos, especialmente em casos onde o comprador se sente lesado por construtoras ou vendedores. Consultar um advogado especializado é a melhor forma de identificar a solução viável para o caso.

Lições importantes para compradores de imóveis
A decisão do STJ traz algumas lições importantes para quem está comprando um imóvel, especialmente em condomínios:

• A formalização da propriedade é o marco de responsabilidade: o simples registro imobiliário é suficiente para atribuir ao comprador a responsabilidade pelas despesas condominiais. Portanto, é importante estar ciente disso ao realizar o registro no cartório.
• Certifique-se da entrega real do imóvel: antes de concluir o processo de compra, é fundamental garantir que a construtora ou o vendedor cumprirá com a entrega das chaves dentro dos prazos combinados.
• Direito de regresso é uma alternativa: caso você seja afetado por essa situação, uma ação de regresso pode ser a melhor maneira de buscar o ressarcimento dos valores pagos indevidamente.

A decisão do STJ demonstra mais uma vez o compromisso da Justiça em assegurar o funcionamento dos condomínios e preservar os direitos dos condôminos. No entanto, ela também reforça a necessidade de compradores estarem atentos às implicações legais decorrentes do registro da propriedade e, ao mesmo tempo, às suas relações contratuais com construtoras e vendedores.