Imagine a seguinte situação: você pesquisa, negocia, assina a escritura, paga o imóvel em dia e, meses depois, recebe uma notificação informando que o bem está penhorado por dívidas tributárias do antigo dono. Pior: a Justiça reconhece a fraude na venda — e você perde o imóvel mesmo sem saber de nada.
Essa situação, que parece absurda, é completamente possível no Brasil. E uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça exatamente esse entendimento.

O que foi decidido?
No julgamento do Recurso Especial n.º 2.173.311/PE, a ministra Maria Thereza de Assis Moura manteve o entendimento de que a venda de um imóvel realizada após a inscrição do vendedor em dívida ativa configura, automaticamente, fraude à execução fiscal — independentemente de o comprador ter agido de boa-fé.
O caso concreto envolvia uma empresa que adquiriu um imóvel em maio de 2017 de um empresário individual com dívidas tributárias já inscritas em dívida ativa desde 2016. A compradora alegou que consultou as certidões no CPF do vendedor, não encontrou restrições, e que a execução fiscal estava direcionada apenas ao CNPJ da empresa, sem menção ao CPF da pessoa física.
O STJ rejeitou todos esses argumentos.

Por que a boa-fé não protege o comprador em casos fiscais?
No direito civil comum, existe uma regra protetiva ao comprador de boa-fé: a chamada Súmula 375 do STJ estabelece que, para reconhecer fraude à execução, é necessário que a penhora esteja registrada no cartório de imóveis ou que se comprove a má-fé do adquirente.
Contudo, essa proteção não se aplica às execuções fiscais.
Nas dívidas tributárias, vigora o artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece uma presunção absoluta: basta que o crédito tributário esteja inscrito em dívida ativa para que qualquer alienação posterior seja considerada fraudulenta. Não importa se havia registro de penhora. Não importa se o comprador agiu com toda a cautela possível.
Esse entendimento foi consolidado pelo próprio STJ no chamado Tema 290, que define os seguintes marcos:

• Vendas realizadas antes de 09/06/2005: a fraude só se configura se o vendedor já havia sido citado na ação judicial;
• Vendas realizadas a partir de 09/06/2005: basta a inscrição em dívida ativa para caracterizar a fraude, sem qualquer outra exigência.

E quando a dívida está no CNPJ, mas não no CPF?
Outro ponto relevante do julgamento diz respeito ao empresário individual — figura comum entre microempresários e MEIs.
A compradora argumentou que a dívida estava registrada apenas no CNPJ do devedor e que, ao consultar o CPF da pessoa física, nada constava. O STJ, porém, foi categórico: o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural. O CNPJ é apenas uma identificação fiscal, sem separação de patrimônio.
Em outras palavras: as dívidas da empresa são as dívidas da pessoa. Consultar somente o CPF ou somente o CNPJ é insuficiente — ambos representam o mesmo patrimônio e a mesma responsabilidade.

O que isso significa na prática para quem quer comprar um imóvel?
A decisão é um alerta importante. Antes de assinar qualquer escritura de compra e venda de imóvel, é imprescindível verificar se o vendedor e sua empresa não possui dívidas que possam anular o negócio.
A exigência de certidões de dívidas, aliás, já está prevista na Lei n.º 7.433/1985, que regulamenta a lavratura de escrituras públicas. No julgamento em questão, o STJ destacou que a dispensa dessas certidões no momento da escritura foi considerada um fator agravante da situação do comprador.

Conclusão
O direito tributário possui regras próprias que se sobrepõem às proteções comuns do direito civil. No âmbito fiscal, a boa-fé do comprador, embora moralmente relevante, não é suficiente para afastar a fraude à execução quando o vendedor já possui débitos inscritos em dívida ativa.
A diligência na aquisição de imóveis não é burocracia — é proteção. Uma assessoria jurídica especializada antes da assinatura do contrato pode evitar prejuízos irreversíveis.