Entre as várias características que contribuem para o sucesso de um negócio, a manutenção de um ponto comercial estratégico e bem-sucedido se destaca como uma das mais importantes. Dependendo do tipo de atividade, o ponto comercial é essencial para a construção da clientela e a consolidação da reputação da empresa. Na maioria dos casos, mudar esse ponto pode ter um grande impacto no desempenho do negócio.
Para garantir a continuidade de suas atividades comerciais, a legislação brasileira oferece a ação renovatória, um mecanismo importante para locatários de imóveis comerciais. Essa ação assegura que o locatário possa continuar sua atividade empresarial, caso não cheguem a um acordo para renovar o contrato de locação do imóvel.

Requisitos para a Ação Renovatória
Para que o locatário tenha direito à renovação do contrato, alguns requisitos legais devem ser atendidos:
1. O contrato de locação a ser renovado deve ser formalizado por escrito e com prazo determinado;
2. O tempo mínimo de duração do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos;
3. O locatário deve estar no mesmo ramo de atividade no imóvel pelo prazo mínimo de três anos, de forma ininterrupta.
Caso esses requisitos sejam atendidos, o locatário pode ajuizar a ação renovatória entre 12 e 6 meses antes do término do contrato, pleiteando a renovação do mesmo, que, em tese, deverá ser garantida.

Exceções à Obrigação de Renovação
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece algumas situações excepcionais nas quais, mesmo cumpridos os requisitos acima, o locador não está obrigado a renovar o contrato. As exceções, previstas no artigo 52 da Lei, ocorrem nas seguintes situações:
1. O locador precisar realizar obras exigidas pelo poder público que resultem em modificações significativas no imóvel ou que aumentem o valor da propriedade;
2. O locador decidir utilizar o imóvel para fins próprios ou transferir o fundo de comércio existente há mais de um ano, com a participação majoritária do locador, seu cônjuge ou parentes diretos no capital social da empresa.

Essas exceções, especialmente no que se refere às obras no imóvel, geram discussões jurídicas, pois é necessário esclarecer se as obras precisam ser obrigatoriamente determinadas por uma autoridade pública. O Supremo Tribunal Federal (STF) já se manifestou sobre o tema e, em 1964, editou a Súmula 374, afirmando que não é necessário que a obra seja determinada pelo poder público. Portanto, o locador pode alegar a realização de obras como justificativa para a retomada do imóvel, desde que comprove planos concretos para a realização das modificações.
A ação renovatória e a retomada de imóvel são complexas e exigem uma compreensão detalhada tanto dos aspectos legais quanto comerciais. Para os locatários, a ação renovatória oferece uma proteção essencial para a continuidade de suas atividades comerciais, enquanto o locador pode utilizar o direito de retomada para atender às suas necessidades e interesses, evitando uma renovação que possa ser financeiramente desfavorável.
É fundamental que o contrato de locação seja claro quanto às condições para renovação e à realização de obras no imóvel, a fim de evitar disputas e garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados. A orientação adequada é crucial para manter um equilíbrio nas relações locatícias e proporcionar segurança jurídica para locadores e locatários.