A rescisão de contratos imobiliários após a Lei do Distrato: o que você precisa saber
A compra e venda de imóveis, especialmente lotes urbanos, é um contrato que envolve direitos e responsabilidades para ambas as partes. Contudo, o que acontece quando o comprador decide desistir do negócio? É possível reaver os valores pagos? E em que condições a construtora ou loteadora pode reter parte desses valores? O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de decisão recente, trouxe mais clareza sobre essas questões ao analisar um caso envolvendo a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), reforçando os direitos e os deveres tanto do comprador quanto da vendedora.
Em decisão analisada pela Quarta Turma, o STJ confirmou que, nas rescisões de contratos imobiliários firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato, em 2018, é legal aplicar tanto a cláusula penal por desistência quanto a taxa de ocupação, mesmo que o lote adquirido não tenha sido edificado. Essa determinação reforça que as partes devem respeitar as condições previstas em lei e no contrato assinado, garantindo mais equilíbrio nas relações envolvendo compromissos imobiliários.

O caso: compra desistida e retenções legais
O caso em questão envolveu um contrato de compra e venda de um lote urbano firmado em 2021, pelo valor de R$ 111.042,00. O comprador, após pagar R$ 6.549,10, solicitou a rescisão do contrato, alegando motivos não esclarecidos nos autos. A vendedora, por sua vez, aplicou os descontos previstos no contrato, que incluíam:

• Cláusula penal pela desistência do negócio, conforme estipulado pela Lei do Distrato;
• Taxa de ocupação ou fruição, que visa compensar o tempo em que o comprador manteve a posse do lote, ainda que não edificado.

Esses descontos consumiram integralmente o valor pago pelo comprador, não restando nada a ser devolvido. Insatisfeito com os descontos, o comprador decidiu questionar na Justiça a legalidade da retenção desses valores.
Tanto a Justiça de primeira instância quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) concluíram que os descontos aplicados estavam dentro dos parâmetros legais. A decisão foi mantida pelo STJ, confirmando que a conduta da vendedora foi adequada e prevista pela Lei 13.786/2018.

Lei do Distrato: multas contratuais agora são legais e regulamentadas
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, explicou que a Lei do Distrato veio justamente para regular de forma específica as rescisões contratuais em compras de imóveis. Antes da edição da Lei 13.786/2018, a regra geral era a irretratabilidade dos contratos, conforme estabelecido pela antiga Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano. Além disso, a jurisprudência flexibilizava essa regra apenas em situações de incapacidade financeira comprovada do comprador, com retenções amplamente limitadas por decisões judiciais baseadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a edição da nova lei, em 2018, o cenário mudou significativamente. O artigo 26-A, incluído na Lei 6.766/1979, previu expressamente a cláusula penal para casos de desistência do comprador, estipulando o percentual de 10% do valor total do contrato, atualizado, como indenização ao vendedor. O objetivo é equilibrar a relação contratual e compensar os custos e prejuízos assumidos pela construtora ou loteadora quando o comprador desiste do negócio.
No caso analisado, o contrato regido pela Lei do Distrato continha essa previsão, e a cláusula penal aplicada estava dentro dos limites legais.

A taxa de ocupação é permitida mesmo em lotes não edificados
Um ponto fundamental da decisão foi a questão da taxa de ocupação ou fruição, que também foi aplicada no caso. Esse encargo visa compensar o tempo em que o bem permaneceu vinculado ao comprador, limitando a disponibilidade do imóvel para a vendedora e impedindo sua comercialização para terceiros. Até a edição da Lei do Distrato, a jurisprudência do STJ não permitia a cobrança desse valor em lotes não edificados, já que sua utilização efetiva não estava caracterizada.
Contudo, a Lei 13.786/2018, ao incorporar o artigo 32-A, autorizou expressamente a retenção de valores de fruição, limitados a 0,75% do valor atualizado do contrato. Isso significa que, independentemente de o lote estar edificado ou não, a vendedora pode incluir esse encargo no cálculo de rescisão.
No caso em análise, a ministra relatora concluiu que tanto a cláusula penal quanto a taxa de ocupação foram aplicadas dentro dos limites legais e contratuais, razão pela qual a retenção do valor pago pelo comprador foi considerada válida.

O Consumidor está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor?
A ministra Isabel Gallotti destacou ainda que a aplicação da Lei 13.786/2018 não fere as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso porque a lei permite a devolução de valores pagos, com os descontos previstos contratualmente e dentro dos limites legais. No caso analisado, o valor originalmente pago pelo comprador foi insuficiente para quitar a cláusula penal e a taxa de ocupação, razão pela qual não havia saldo a ser devolvido.
De acordo com o STJ:

“Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador […] Se nada há a ser restituído ao adquirente, é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei.”

Portanto, consumidores que assinam contratos regidos pela Lei do Distrato devem estar atentos às consequências previstas em caso de desistência, que serão aplicadas com base no que foi contratado de forma clara e nos limites estipulados pela lei.

O que essa decisão significa na prática?
A decisão do STJ traz as seguintes implicações:

1. Fortalecimento da segurança jurídica: A Lei do Distrato estabelece parâmetros claros e objetivos para as rescisões contratuais, tanto para compradores quanto para vendedores. Isso reduz conflitos judiciais e facilita o entendimento dos direitos e deveres de ambas as partes.
2. Previsibilidade nos contratos: O consumidor tem ciência prévia das consequências da desistência, como a cláusula penal e a taxa de ocupação, limitando a margem de questionamentos futuros.
3. Cautela ao firmar contratos: O comprador deve estar ciente de que a desistência pode implicar retenções significativas, previstas contratualmente e respaldadas pela Lei do Distrato.

Conclusão: equilíbrio e responsabilidade nos contratos imobiliários
A decisão do STJ reforça a importância de respeitar os termos contratuais e de compreender as implicações legais de um contrato de compra e venda de imóvel, especialmente após a vigência da Lei do Distrato. Se você está considerando adquirir ou desistir de um imóvel, é essencial compreender as cláusulas contratuais e os encargos associados à rescisão.